|
|
Статьи
Сдать квартиру на законных основаниях
Не так давно президент РФ Дмитрий Медведев на встрече с руководством "Единой России" и молодыми депутатами- единороссами обратил особое внимание на коммерческий найм жилья и помещений. «Государство, устранившись из этого бизнеса, теряет часть доходов, а весь этот бизнес сегодня относится к серому… На эту проблему нужно обратить внимание не только законодателям, но и другим структурам - местным властям, органам прокуратуры …Этот рынок носит скрытый характер... В договорах найма не указывается реальная арендная плата… Одними законодательными мерами с этим не справиться, поскольку юридические основания для получения жилья по договору найма или аренды созданы, и очень давно…Рынок коммерческого найма сегодня огромен, и было бы неплохо, если бы в нем участвовало государство», - сказал президент.
Мы обратились к нижегородским специалистам в сфере недвижимости с просьбой прокомментировать текущую ситуацию на рынке коммерческого найма жилья. А также то, в какой форме возможно участие в нем государства. И вот что они нам ответили. |
| Светлана Торопова, директор АН «Модус: |
На рынке коммерческого найма жилья в настоящее время предложение более чем в два раза превышает спрос. Собственники жилых помещений – наймодатели - пытаются таким образом получить дополнительный источник дохода, но доходы потенциальных нанимателей в большинстве случаев не позволяют им снять квартиру (комнату) даже с учетом произошедшего снижения цен на этом рынке. И хотя многие отказались от приобретения собственного жилья в сложившейся ситуации, но при этом не спешат решать жилищные вопросы путем найма квартиры. К сентябрю возможно оживление рынка – увеличение спроса за счет потока новых студентов, не имеющих жилья в Нижнем Новгороде.
Большинство сделок на рынке коммерческого найма заключается при содействии маклеров. Доля участия агентств недвижимости невелика. Это обусловлено тем, что руководству риэлторской компании непросто контролировать количество договоров найма, заключаемых при участии сотрудников компании, предупреждать совершение «левых» сделок.
Возможно государство, стремясь легализовать этот рынок, ищет дополнительные источники дохода. Не секрет, что коммерческий найм всегда являлся источником для кого-то из собственников основного дохода, для кого-то - дополнительного. Однако для большинства владельцев помещений этот доход является «серым», то есть уплата налогов, предусмотренных законодательство РФ, с такого дохода не осуществляется. Смею предположить, что президент РФ под «участием государства» в рынке коммерческого найма, прежде всего, имел в виду ужесточение контроля за доходами населения в этой сфере и своевременной уплатой гражданами налогов с данного дохода.
Сложно вести разговор о положительных и отрицательных моментах участия государства в рынке коммерческого найма, при том, что возможные способы и варианты такого участия пока не озвучены.
В любом случае, уверена, что стоимость найма в договорах будет занижаться с целью снижения налогооблагаемой базы собственника помещения, точно так же как сейчас такое занижение происходит по договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Для установления контроля государства над рынком коммерческого найма потребуется не один год. Насколько этот контроль будет эффективным, покажет только время.
|
Отвечая на вопрос, почему именно в настоящий момент президент заговорил о необходимости участия государства в рынке коммерческого найма жилья, Андрей Макшанов, управляющий партнер Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия», ответил: «Я думаю, это связано с проблемами наполнения госбюджета в связи с кризисом в экономике».
И далее, по поводу того, в чем именно может выразиться это участие, подчеркнул: «C моей точки зрения, роль государства должна заключаться в масштабном строительстве «доходных домов». То есть за счет госбюджетных средств возводится жилье, а затем его сдают в аренду нуждающимся. Сейчас мы видим, что многоэтажное жилищное строительство практически свертывается, новые объекты почти не закладываются.
Такой подход позволяет частично решить проблему качественного жилья для россиян и частично предотвратить прогнозируемый в перспективе новый рост цен на жилье, связанный с его дефицитом из-за спада в объемах строительства. При этом данное решение способствует восстановлению экономики, так как строительная отрасль потянет вверх за собой смежников – производство строительных материалов и техники. Если участие государства сведется к репрессивной функции, направленной на «отжим» дополнительных доходов, то в нынешней ситуации это скорее приведет к негативу.
Во-первых, стоимость арендной платы возрастет на налоговую составляющую, во-вторых, часть собственников помещений, чтобы не связываться с властями, вообще выведет сдаваемые площади с рынка. И то, и другое приведет к росту цен на аренду и снизит доступность жилья для наименее обеспеченных граждан. Кроме того, сдаваемые квадратные метры сейчас служат единственным источником дохода для ряда людей, лишившихся в кризис других заработков. Таким образом, социальная напряженность возрастет.
Рынок аренды надо выводить из тени, но в более спокойные времена. Возможно, доходы государства, получаемые от налогов за сдачу жилья в аренду, должны идти в целевой фонд, из которого финансируется строительство «доходных домов». |
| Эдуард Шалин, юрист агентства недвижимости «Жемчужина России»: |
Рынок коммерческого найма жилья к концу лета несколько оживился. И это не случайно, ведь в Нижний Новгород приезжают абитуриенты из других регионов с целью поступления в нижегородские вузы. Согласитесь, что не каждый студент готов жить в общежитии со своим распорядком, правилами проживания, которые очень часто ограничивают их гражданские права. Да и комнат в студенческих общежитиях на всех не хватит. Вот поэтому будущие студенты и их родители активно начали поиск жилья. Как видно, спрос в данный момент есть, хотя и не такой как в прежние годы, есть и предложения. Собственники квартир, пользуясь этим, сильно завышают цены за найм своего жилья. Представьте себе, что, например, плата за однокомнатную квартиру составляет 6000-7000 рублей в месяц. Не каждый себе может этого позволить, поэтому нередко при просмотре квартир происходит самый настоящий торг, в результате которого собственники нередко сдаются.
Нижегородские агентства недвижимости практически не контролируют рынок коммерческого найма жилья, в большей степени этот рынок подконтролен частным маклерам, посредникам и агентам, совершающим «левые» сделки. Кроме этого, очень часто директора агентств сами разрешают такие сделки без участия агентства в связи с конкуренцией между агентствами недвижимости. Это происходит примерно так: подходит агент к директору и говорит, что в соседнем агентстве сделки по коммерческому найму агенты делают на себя. И директора идут на попятную, лишь бы агент не уволился и не ушел в другое агентство. А можно ли качественно сделать сделку по коммерческому найму без участия специалистов агентства?
При этом здорово рискует наниматель. Может получиться так, что на следующий день хозяин жилья просто выселит его на улицу (бывают случаи, что квартиры сдают родственники или совсем посторонние люди, которые никакого отношения к этой квартире не имеют). Ведь, как правило, при этом практически никогда не проверяются документы на квартиру, чистота сделки. Такого рода сделки являются очень быстрым заработком для маклеров, посредников, агентов. Да и делать практически ничего не надо, можно даже квартиру не рекламировать. Агенту достаточно позвонить знакомому маклеру, и маклер в этот же день приведет клиентов, а комиссионные в размере месячной платы они поделят поровну. И заметьте - никаких налогов в бюджет никто не платит: ни агенты, ни наймодатели
Не случайно Президент Д.А.Медведев коснулся этой темы. В средствах массовой информации последнее время затрагивают тему о дефиците государственного и местных бюджетов. Это во-первых.
Во-вторых, на съемных квартирах часто проживают граждане из ближнего зарубежья, которые нелегально находятся на территории России, не зарегистрированы по месту пребывания в органах Федеральной миграционной службы, да и просто незаконно работают в нашей стране. Результат этого - с каждым годом повышающейся уровень преступности с участием гастарбайтеров. Следовательно, рынок коммерческого найма должен быть прозрачным.
В-третьих, если разбираться глубже в этой проблеме, то даже договоры коммерческого найма не подлежат обязательной государственной регистрации, в результате чего государство не знает, сколько квартир и за какую цену сдается каждый год. Если даже и декларируются доходы от данных сделок, то в заниженных размерах, зачастую в договорах найма не указывается реальная арендная плата. Государство при этом теряет огромные средства. При этом, конечно, я согласен, что 13% с дохода от сдачи квартир слишком много, законодателям необходимо проработать этот вопрос. Ведь иногда собственники сдают жилье из-за нищеты.
Но платить налоги надо, как говорится: «Если не хочешь кормить свою армию, будешь кормить армию иностранного государства». Так что в ближайшее время, я думаю, мы увидим, какими законодательными мерами государство возьмет под контроль рынок коммерческого найма. |
| Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти»: |
Характеризуя состояние рынка аренды жилья на август 2009 года, можно говорить о том, что в сегменте так называемого «доступного жилья», самого востребованного на сегодняшний день, цены перестали снижаться, остановились. Под доступным жильем подразумевается демократичное жилье, умеренное по ценам, в тоже время, имеющее достаточно качественный уровень ремонта и снабженное стандартным набором бытовой техники.
Таким образом, по сравнению с январем-февралем 2009 года, когда падение цен на аренду жилья в среднем составило до 30 процентов, ситуация стабилизировалась. Нет такой ситуации, когда перед собственниками квартир остро вставал вопрос о сдаче жилья практически по любой цене, хотя бы для того, чтобы оплатить услуги ЖКХ.
Кризис цены на найм скорректирован, и сегодня однокомнатную квартиру можно снять примерно за 7 000 рублей в месяц.
В Нижнем Новгороде наблюдается нехватка доступного жилья в плане аренды, а спрос на него увеличился. Те, кто ранее снимал дорогое элитное жилье, сейчас ищут предложение в демократичном сегменте. Все это способствовало прекращению снижения цен.
То, что президент затронул тему аренды жилья – правильно и своевременно. Сдача жилья – это работа, и с доходов надо платить налоги.
Вместе с тем, государственное внимание может иметь положительно значение для всех участников рынка недвижимости. Возможно, каким-то образом будет регламентирована деятельность частных маклеров, зачастую оказывающих услуги в сфере недвижимости весьма низкого качества, не обеспечивающих ни гарантий сделки, ни ее сервисной составляющей.
Таким образом, в наем сдается достаточно большое количество недвижимости. В основном – частным способом, налоги с таких сделок платятся редко. А ведь законопослушание и налоговая честность – основа любого нормального правового государства. |
| Итак, вы, решили сдать квартиру «по всем правилам». Что делать и куда идти, какой договор следует заключать и какие нюансы учитывать. Обо всем этом – наш консультант, директор юридической компании ЗАО «Прецедент» Анна Покровская. |
| Составление и заключение договора найма жилого помещения. |
Первое, о чем необходимо позаботиться - запастись стандартной формой договора. Ее можно заказать в юридической фирме, заплатив один раз, после чего просто делать необходимое число копий (путем распечатки через принтер или копирование).
При этом необходимо знать, что Жилищный кодекс РФ и Гражданский Кодекс РФ называют следующие виды таких договоров:
1. Договор найма жилого помещения, заключаемый между двумя физическими лицами – собственником и нанимателем жилого помещения.
2. Договор аренды, заключаемый между физическим лицом – собственником помещения и юридическим лицом – арендатором.
Такая разница в названиях не принципиальна, так как содержание того и другого договора будет практически одинаковым. Просто следует знать, что за понятиями «наем жилого помещения» и «аренда жилого помещения» скрывается один и тот же по своей сути договор. |
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Далее, следует знать, что договор найма (аренды) жилого помещения может быть подразделен, исходя из срока его действия, на два основных вида: краткосрочный и долгосрочный.
В соответствии со ст. 683 Гражданского Кодекса РФ (части 2) договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При этом, исходя из общих начал гражданского законодательства, договор, заключенный на срок меньше 1 года, считается краткосрочным и не подлежит обязательной государственной регистрации.
Долгосрочный договор для его действительности обязательно необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе района, в котором расположено сдаваемое в наем (аренду) помещение. |
| Краткий алгоритм действий по сдаче жилого помещения в наем (аренду). |
- подписание договора обеими сторонами (наймодателем – собственником жилого помещения) и нанимателем (арендатором) договора найма жилого помещения;
- регистрация такого договора в Федеральной регистрационной службе соответствующего района;
- составление и подача наймодателем жилого помещения налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Такая декларация подается до 30 марта года, следующего за годом, в котором наймодатель получал арендные платежи за сдачу в наем жилого помещения, находящегося у него в собственности. При этом сумму налога, подлежащего уплате, наймодатель высчитывает самостоятельно. Расчет очень прост – арендная плата за каждый месяц суммируется в определенную сумму за год, от этой суммы исчисляется налог, подлежащий уплате (13%), и эти сведения указываются в декларации;
- уплата налога на доходы физических лиц наймодателем. Такой налог также уплачивается наймодателем самостоятельно путем заполнения соответствующей квитанции в Сберегательной кассе. Оплата должна быть произведена не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором наймодателем был получен доход от сдачи в наем жилого помещения.
В том случае, если мы говорим о заключении краткосрочного договора найма жилого помещения, регистрировать его или нет, равно, как и уплачивать ли с полученных доходов налоги, остается на усмотрение наймодателя. |
| Как заплатить меньше налогов. |
| Если гражданин, который сдает помещение в наем (аренду), зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то, налог, уплачиваемый с доходов от сдачи жилого помещения в аренду, может быть меньше: 6% от полученной в течение года суммы общего дохода. Однако необходимо помнить о том, что для того, чтобы у представителей налоговых органов не было к такому индивидуальному предпринимателю претензий, следует позаботиться, чтобы в числе видов деятельности индивидуального предпринимателя, был указан ОКВЭД с номером 70.20.1. (сдача в аренду собственного жилого помещения). |
| Каким образом можно платить налоги. |
| Насчет оплаты налогов через индивидуальный картсчет – необходимо договариваться с обслуживающим банком, кто-то предоставляет такие услуги, кто-то нет. Главное знать, что оплатить налоги можно по-разному, хоть через электронный терминал, необходимо лишь убедиться, что у наймодателя осталось подтверждение, позволяющее в случае возникновения вопросов однозначно подтвердить, что определенная сумма денежных средств была уплачена в определенный срок в качестве налога на доходы физического лица, полученные от сдачи принадлежащего ему жилого помещения в аренду (в наем). |
| Что делать, если арендатор съехал, и квартира пока не сдается. |
Если между наймодателем и нанимателем (арендатором) была заключен долгосрочный договор найма, который был официально зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, то арендатор «съехать» просто так не может, до этого необходимо произвести процедуру расторжения договора найма, о чем также делается запись в Федеральной регистрационной службе.
Если запись об аренде и о расторжении договора аренды внесена в реестр сделок с объектами недвижимого имущества, то и вопросов, связанных с налогами, не возникнет. Налоги уплачиваются только за те месяцы, в течение которых действовал договор. Если договор нигде не регистрировался, а доходы не декларировались, то, думаю, ситуация с налогами, понятна и без дополнительных комментариев.
Таким образом, процедура проста и принцип ее тоже: зарегистрирован договор найма (аренды) – он начал действовать, с доходов платятся налоги; расторгнут договор, либо он окончил свое действие, – об этом также есть запись в реестре Федеральной регистрационной службы, следовательно, налоги с определенного момента перестают уплачиваться. |
| Сдача в найм квартиры, находящейся в долевой или совместной собственности. |
| Сколько собственников квартиры, столько и должно быть указано в договоре лиц на стороне наймодателя, в противном случае, найм будет считаться не действительным. Единственной возможностью избежать сбора большого количества подписей, служит оформление на одного из собственников квартиры (либо на стороннее лицо – поверенного) доверенности с полномочиями по подписанию договора найма (аренды) жилого помещения. |
| Что делать, если наниматель жилья подписал договор о найме только с одним собственником квартиры, а другой (другие) узнал об этом и стал предъявлять претензии? Где наниматель может получить информацию о количестве собственников? |
У нанимателя жилья все плохо. Надо было узнавать заранее, сколько собственников. Узнать это проще всего, внимательно изучив свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое наймодатель (собственник) должен обязательно предъявить при подписании договора найма (аренды) жилья. В таком свидетельстве всегда сказано, какая именно у данного человека собственность – полная (нет записи о долях, обременениях типа залога и т.п.) или частичная (есть указание на то, что ему принадлежит лишь определенная доля жилого помещения, или помещение находится в залоге, под арестом и т.п.). Можно также подстраховаться и самостоятельно заказать выписку о зарегистрированных правах на жилое помещение по конкретному адресу. Такая выписка заказывается в Федеральной регистрационной службе района, в котором расположена интересующая квартира. Стоимость ее составляет 100 рублей. Срок изготовления – 1 день. На выходе заинтересованное лицо получает выписку о том, кто является собственником конкретной квартиры и есть ли на ней обременения (например, залог, арест и т.п.).
Если всех перечисленных действий не произвести и по ошибке подписать договор найма только с одним собственником, такой договор считается недействительным. Иными словами, он ни от чего не страхует нанимателя. |
| Насколько хлопотно и затратно (и по деньгам и по времени) оформлять найм квартиры «как положено»? И кому это выгодно? |
Не так, чтобы очень затратно. Ни по времени, ни по деньгам.
Составление типового договора аренды, может стоить, по нашим предположениям, около 1000-2000 рублей. Как уже говорилось выше, эксплуатировать потом эту типовую форму можно до бесконечности.
Стоимость регистрации договора составляет 500 рублей. Затраты эти, между прочим, можно возложить на арендатора (нанимателя).
Что касается времени, то оно измеряется количеством часов, которые необходимо выстоять в Федеральной регистрационной службе для сдачи документов на регистрацию. Этого можно избежать, выписав от своего имени доверенность на того же арендатора (нанимателя), либо иного представителя (стоимость доверенности колеблется от 600 до 800 рублей, в зависимости от расценок конкретного нотариуса).
Что касается выгоды. Зарегистрированный договор аренды в определенной степени выгоден наймодателю (собственнику) жилого помещения и арендатору (нанимателю) такого помещения, так как усложняет процедуру расторжения договора. Например, можно предусмотреть исключительные варианты расторжения договора в одностороннем порядке, и тогда ситуации типа «у меня родственники приехали, завтра выезжайте» или «я нашел дешевле, завтра съеду» будут просто исключены. В тоже время, заключение долгосрочного договора выдает серьезность намерений обеих сторон и долгосрочность их планов.
Не стоит, однако, скрывать и того, что такой договор выгоден и государству, так как именно оно извлекает свой доход от налогов, в том числе, от налогов на доходы физических лиц. | | Источник www.r52.ru |
|
| Категория: Новости Дата: 09.09.2009 Просмотров: 1670
| |
|
|
|
