На рынке ипотеки произошли качественные изменения, и для обычных
граждан условия стали лучше, чем до кризиса.
Какие процессы так неожиданно изменили лицо ипотеки, которую едва ли
не сделали родоначальницей кризиса, мы узнаем у генерального директора
государственного предприятия Нижегородской области «НИКА» Алексея
Денисова.
Государство стало больше уделять внимания ипотечному кредитованию, и
государственная ипотека на сегодняшний день, наверное, одна из самых
лучших программ, а ставки по кредитам 9,47% –11,43% годовых даже ниже,
чем до кризиса. Немаловажно, что за срок выплаты кредита, а он может
составлять от 3 до 30 лет, ставка эта не меняется. Это очень удобно.
Можно планировать семейный бюджет. Как бы экономика не развивалась,
инфляция присутствует всегда. И получается так, что если с одного
миллиона рублей сейчас платёж при 20-летнем кредите составляет 10000
рублей в месяц, и это – весомая часть в доходах гражданина, то через
5-10 лет те же 10000 рублей станут для него малозаметными. Доход из-за
инфляции будет расти, а платежи останутся неизменными – 10000 рублей.
Если говорить о другом качественном изменении, это то, что в связи с
кризисом коммерческие банки стали выдавать меньше кредитов, либо
выдавать их на более жестких условиях, и поэтому государственная ипотека
стала занимать больший объём рынка. По итогам 9 месяцев доля ГП НО
«НИКА» достигла уже около 30% всего ипотечного рынка по Нижегородской
области. Это говорит о том, что в ближайшее время доля государства на
рынке ипотечного кредитования будет расти. И она не просто растёт, она
ещё и видоизменяется. То есть ставки становятся ниже, условия лучше, и
плюс к этому разработана новая областная целевая программа, в рамках
которой сделаны финансовые усилия, чтобы ставка для отдельных категорий
граждан стала ещё ниже.
Речь, в частности, идёт о корпоративной ипотеке, когда часть
процентной ставки работодатель может компенсировать своему сотруднику и
относить эти затраты на себестоимость, при условии, что эти суммы не
больше 3% от фонда оплаты труда. То есть не платится единый социальный
налог, не платится НДФЛ, и не входит в налогооблагаемую базу при расчёте
налога на прибыль. Единственное ограничение, что эта льгота пока
действует до 2012 года. Но мы сейчас прилагаем усилия для того, чтобы
этот срок увеличить.
Вторая программа – это социальная ипотека, где часть ежемесячного
платежа компенсирует областной и муниципальный бюджет для тех граждан,
которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Тем самым будет
разгружена очередь на получение жилья, а в ней на сегодняшний день в
области стоит порядка 59000 семей. Областной бюджет в пропорции 50 на 50
процентов погашает участнику 24% от всего ежемесячного платежа.
Помимо трёх основных направлений: классической, корпоративной и
социальной ипотеки есть специальные программы ипотечного кредитования.
Например, военная ипотека, когда военнослужащие, отслужившие 3 года,
могут получить первоначальный взнос от Министерства обороны в размере
300 тысяч и получить кредит до 2 млн. рублей, которые за них будет
ежемесячно гасить также Министерство обороны. То есть фактически для
военнослужащих квартира достаётся бесплатно. Это молодые военнослужащие,
которые 3 года отслужили и заключили контракт на 10, 15, 20 лет, и как
раз на этот срок им рассчитывают кредит.
Для тех, кто потерял работу или свой бизнес, например, в связи с
кризисом, у нас действует программа реструктуризации ипотечного кредита.
В рамках этой программы вы сможете получить стабилизационный займ на 12
месяцев. То есть вам предоставят займ на тот же срок что и основной
кредит в размере 12 платежей по основному кредиту. Вы, естественно, по
нему будете платить значительно меньше. Дальше, когда платежеспособность
ваша восстановится, вы опять войдёте в график возврата первоначального
кредита, плюс будет небольшая нагрузка по возврату стабилизационного
займа.
Для этого создана специальная дочерняя от АИЖК (Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию, 100% собственность государства –
прим. The Chief) компания – АРИЖК (Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов – прим. The Chief). Это сделано для того,
чтобы гражданин мог сохранить жильё. В этот сложный момент государство
приходит на помощь таким заёмщикам. В Нижнем Новгороде функции АРИЖК
возложены на нас. Причем к нам можно обращаться не только по тем
кредитам, которые взяты у нас, а по всем другим кредитам, которые были
взяты в любых коммерческих банках при условии, что этот кредит был
именно на покупку жилья. И в обеспечение этого кредита оформлен залог.
Внедряются и программы поддержки строителей. Так сейчас АИЖК
разработало проект «Стимул». Суть его заключается в том, что АИЖК дает
деньги. На эти деньги строительная компания строит жильё эконом-класса.
Мы кредитуем физических лиц, и, после того как жильё будет построено, и
мы получим право собственности, деньги в АИЖК будут возвращены. Таким
образом, деньги АИЖК будут работать на первичном рынке жилья. Сейчас
идет работа с банками и со строительными компаниями, которые будут
участвовать в данном проекте. Мы будем выступать гарантом по сбыту, то
есть, если какое-то жильё вдруг не продастся на рынке, мы будем его
выкупать и потом продавать участникам той самой областной целевой
программы.
Заказчиками нового жилья будут выступать, в том числе и корпорации,
предприятия, предлагая своим сотрудникам корпоративную ипотеку. Мы здесь
помогаем физическим лицам, а предприятию и застройщику с помощью АИЖК
будут предоставлены средства для строительства этих объектов. Но АИЖК
будет предоставлять средства не на каждый проект, а только на те, у
которых будет гарант по сбыту.
С некоторого времени банки стали уходить с рынка ипотечного
кредитования. Но потерять этот мощный инструмент улучшения жизни людей
мы не вправе. Поэтому нишу, которая освободилась, заполняет государство,
чтобы люди не чувствовали нехватки в этом продукте. И ставка для
финансирования продолжает активно снижаться. Сегодня она уже составляет
от 9,47 %. Мы ожидаем, что вслед за этим и банки будут предоставлять
кредиты под более низкую процентную ставку, причем не только на
ипотечные, но и на другие программы. А ипотека всегда привлекательна
тем, что на ее обслуживание нужны меньшие постоянные затраты: деньги
выдаются на длительный срок – на 20, 30 лет. И все это время не нужно
заботиться о том, как же перепродать эти деньги. То есть этот инструмент
более эффективный. И если раньше каждый банк хотел сделать свою
какую-то уникальную программу, то сейчас все понимают, что все
ипотечные программы нужно унифицировать. Кризис показал, что отсутствие
стандартизации в проведении банками сделок привели к тому, что банки не
смогли расформировать свои активы, то есть преобразовать их в деньги,
либо в облигации и т.д. И сегодня они стараются унифицировать свои
программы ближе к стандартам АИЖК. Для того чтобы эти ценные бумаги в
дальнейшем были легко конвертируемы, легко обращались на рынке ценных
бумаг.
Государство должно активно участвовать в судьбе своего гражданина.
Как раз через ипотеку, через важнейшую покупку в жизни каждого человека,
оно влияет и старается помочь своим гражданам. А в итоге получает
гражданина уже с другой отдачей, другими целями. Он живёт, ходит на
работу и также приносит пользу своему государству. Здесь получается
взаимовыгодное сотрудничество.
Поэтому я бы пожелал людям, чтобы они не боялись жилищных вопросов.
Чтобы приходили к нам, в другие компании, получали больше информации.
Чтобы они больше консультировались и активнее принимали решения.
И банки, наверное, понимают, что нужно сотрудничать с государством в
рамках его ипотечных программ. Мы с удовольствием будем с ними
взаимодействовать. Ипотечное кредитование – это серьёзно, и – это
надолго. Люди всегда будут покупать жильё. Банки, которые будут помогать
им это делать, будут в итоге занимать более конкурентные позиции, чем
те, которые этого избегают.
|
