Изменения в законе об ипотеке позволили брать в залог нежилую недвижимость, покупаемую в кредит. Несмотря на это упрощение, далеко не все банки готовы на долгий срок финансировать предпринимателей на приобретение помещений. Хотя спрос на коммерческую ипотеку очень большой.
Коммерческая ипотека — перспективное направление в будущем, поскольку спрос на кредитование коммерческих объектов сейчас большой, а в потенциале просто огромен: это и кредитование физических лиц (как правило, выкуп первых этажей под офисы, под торговые помещения), а также проекты финансирования строительства складских, торговых, офисных комплексов, объектов гостиничного бизнеса, рассказывает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка.
Сейчас на рынке наблюдается значительное снижение цен на недвижимое имущество, отмечает Владимир Рогозин, управляющий филиалом Промсвязьбанка в Нижнем Новгороде. В таких условиях его приобретение может стать выгодной сделкой для тех предприятий, которые смогли устоять в кризис и перестроить свой бизнес с учетом новых условий. Однако далеко не все банки в текущих условиях готовы предоставлять такое долгосрочное финансирование, которое позволит заемщику успешно погасить достаточно крупный кредит.
Кредитование коммерческой недвижимости в настоящее время затруднено по нескольким причинам, отмечает Игорь Жигунов. Во-первых, ввиду отсутствия долгосрочного ресурса на такие кредиты. Для жилищного кредитования существуют программы государственной поддержки. Для развития реального сектора экономики тоже необходимы федеральные программы кредитования коммерческих объектов, но для этого важно наличие стабильного рынка и улучшение платежеспособности предприятий, отмечает Жигунов.
Вторая сложность в том, что жилищная ипотека, в отличие от коммерческой, более законодательно урегулирована как с точки зрения работы с объектами залога, обращения взыскания, реализации, так и в части ресурсного обеспечения и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Сейчас эта возможность доступна только для жилищной ипотеки.
Третья трудность, по словам Жигунова, в том, что в текущих условиях рынка ликвидность многих коммерческих объектов значительно снизилась. А это — важный параметр для ипотечного кредитования. Кроме того, при кредитовании предпринимателей на покупку помещений риски становятся выше. Наибольшая просрочка по кредитам в настоящее время наблюдается именно в корпоративном блоке, среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Еще существует риск, связанный со сложностью оценки объекта коммерческой недвижимости при банковском финансировании. По таким объектам сложно применить метод сравнительных продаж, который обычно используется при оценке жилья. Для коммерческой недвижимости эффективнее применять затратный и доходный методы оценки. При оценке коммерческих помещений важно учесть наличие подъездных путей, общую площадь, условия логистики, наличие терминалов и прочее, поясняет Жигунов.
Владимир Рогозин также отмечает повышенные сложности при кредитовании покупок нежилых помещений. По его словам, при коммерческой ипотеке возникают более сложные схемы предоставления займа, чем при обычном кредите под залог недвижимости, уже находящейся в собственности. При залоге приобретаемой недвижимости используются аккредитивная форма расчетов или банковские гарантии для снижения рисков как для продавца недвижимости, так и для самого покупателя—заемщика.
Банкиры уверены, что благодаря поправкам в законе об ипотеке выдавать кредиты на покупку нежилых помещений для бизнеса станет легче. Бизнес-ипотека стала доступней, заметно снизились риски банков при выдаче ипотечного кредита, говорит Инна Бочкарева, руководитель малого и среднего бизнеса Регионального центра “Приволжский” КМБ-Банка. До принятия новых поправок банк был не вправе наложить обременение на приобретаемое клиентом недвижимое имущество. Как следствие, клиент мог получить кредит, только предоставив банку иной залог. А уже после заключения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости заменить существующий залог на залог приобретенной недвижимости. Сложный механизм проведения сделки нередко давал сбой. Например, клиент просто не мог найти достойный залог. Либо клиент после покупки недвижимости в кредит мог передумать и не оформлять документы по ее обременению. Теперь благодаря законодательным нововведениям, поясняет Бочкарева, схема бизнес-ипотеки будет проста и менее рискованна для обоих участников сделки. Банки станут охотнее выдавать подобные целевые кредиты.
Пока же большинство банков предпочитает выдавать для предпринимателей нецелевые займы. Они имеют более короткий срок, менее рискованны. За последний год требования к заемщикам ужесточились: банки предпочитают выдавать бизнес-кредиты уже работающим предпринимателям, которые занимаются бизнесом 6—12 месяцев. Это связано с тем, что банку для оценки рисков необходимо опираться на результаты работы компании клиента хотя бы за минимальный промежуток времени. До кризиса от заемщика требовалось наличие бизнеса, действующего в течение трех месяцев.
В Нижнем Новгороде получить кредит на коммерческую ипотеку можно, например, в НБД-Банке, КМБ-Банке, банке “УралСиб”. Как отмечает Дмитрий Федюнин, начальник кредитного управления ОАО “НБД-Банк”, особых отличий при оформлении коммерческой ипотеки от жилой ипотеки нет. Может лишь затянуться время оформления залога, если заемщик не собрал все необходимые документы: например, не получил разрешение на реконструкцию помещений, ведь коммерческая недвижимость гораздо чаще переделывается собственником, в отличие от жилой.
В НБД-Банке можно оформить заем до семи лет под 11—14% годовых в валюте и до трех лет под 22—24% в рублях. Комиссий, как правило, нет, за исключением случаев, когда финансирование необходимо осуществлять траншами. Что касается требований к заемщику, то он должен иметь источники дохода для осуществления платежей по кредитам и не иметь просроченных кредитов.
КМБ-Банк предлагает сразу четыре программы ипотечного кредитования бизнеса, которые различаются по характеристикам приобретаемых объектов и формам обеспечения кредита. В частности, по словам Инны Бочкаревой, предпринимателям предоставляется возможность приобретения недвижимости, находящейся в аренде, покупки квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилое, или покупки уже готовых объектов: будь то склад, магазин, офис, цех или другие помещения. Займы предоставляются на срок до 10 лет как в рублях, так и в валюте, есть отсрочка платежей по капиталу на срок до шести месяцев, финансирование до 70% от стоимости объекта. Процентная ставка зависит от срока и суммы кредита, а также от индекса КМБ-Банка.
Бизнес-ипотека, как и жилая, станет широко востребованной на практике, когда кредиты станут доступнее и будут выдаваться на долгий срок. |
