Заместитель губернатора Нижегородской области в интервью
корреспонденту НИА "Нижний Новгород" подвел итоги строительного года и
рассказал о планах на будущее
– Валерий Вениаминович, давайте поговорим с вами о годе, который
уже практически завершается, а строительный сезон и вовсе, наверное, уже
завершен – зима наступила. Год был сложный. Как повлиял кризис в целом
на строительство жилья?
– Давайте не будем подходить шаблонно к этому вопросу. Кризис
наступает тогда, когда старые взаимоотношения перестают работать. Кризис
возник не только в строительстве, но и во всей экономике. Начинается
поиск новых решений, их находят, они начинают работать до тех пор, пока
опять не затормозятся. Даже в личных отношениях такое бывает: период
влюбленности вечно длиться не может – или молодые люди идут в ЗАГС, или
расстаются. Кризис бывает всегда, везде и во всем.
Тот экономический кризис, который настиг нас сегодня, показал, что
работать так дальше не получится, надо искать новые решения. Также и в
строительстве – когда дольщики шли валом, все квартиры выкупали на
нулевом цикле строительства. Застройщик строил, получал разницу. Но с
сентября 2008 года такая схема не работает.
– Но есть же другие схемы?
– Конечно, есть. У нас, например, есть компании, которые полностью
строят на свои оборотные деньги. Я не скажу, что таких компаний много,
но они есть, и они начинают продавать квартиры после того, когда
полностью построят дом. В этом случае у покупателя, в отличие от
дольщика, отсутствует риск, что он вложит деньги, купит свои квадратные
метры, но жить там не сможет. Дом полностью готов, оформлен в
собственность, и для покупки квартир в этом доме ипотечная компания
предоставляет кредит под 10% годовых. Это решение кризисной проблемы?
Решение!
– Могут все строительные компании перейти на эту схему?
– Это сложно. Во-первых, не все готовы, во-вторых – и это самое
главное - нам надо изменить систему. Во всем мире риски на себя берут
банки, выдавая кредит на строительство. Строитель, т.е. подрядная
организация, должна быть обеспечена проектом, деньгами, техзаданием.
Инвестор - застройщик - это совсем другое. Он начинает проект с нуля,
приходит, образно говоря, в чистое поле, все риски берет на себя, потом
все риски перекладывает на дольщиков. Хорошо, если дольщики выкупили все
квартиры. Тогда все будет зависеть от того, сможет генеральный
подрядчик построить, хватит его компетенции, или нет. Однако у нас есть
примеры, когда застройщики взялись за дело и не довели его до конца, но
дольщики приобрели у него только половину дома. На сколько он собрал, на
столько и построил. При этом он эти деньги не украл (про жуликов
отдельно надо говорить), он все деньги вложил в стройку.
– Больше дольщиков не пришло…
– Да, больше не пришло, и строить не на что...Банки кредит не дают,
потому что сегодня нет ажиотажного спроса на рынке жилья. В чем
заключается помощь правительства в этом случае? Мы оцениваем, сколько
необходимо вложить в этот дом. По законодательству бюджетная помощь
напрямую запрещена. Но ФЗ-185 позволяет нам выкупать квартиры у
застройщика для расселения жителей ветхого фонда, или Министерство
обороны приобретает их для военнослужащих.
Застройщикам сейчас сложно, поскольку кризис затронул всех. Если б он
затронул только строителей, мы бы прекрасно жили: можно было бы брать
кредит в банке, в бюджете были бы средства на развитие. Кризис начался
как финансовый, но распространился на все. В 2008 году не было проблем
взять деньги в кредит, дольщики покупали квартиры не только с целью
улучшения своих жилищных условий, но и с целью вложения денег. Сегодня
картина другая.
Что касается многоквартирных домов, строительство которых сейчас
приостановлено, то каждый случай рассматривается отдельно. Для того, что
бы ввести их в эксплуатацию, по распоряжению губернатора Нижегородской
области Валерия Шанцева создана специальная комиссия с участием
правоохранительных органов. Но эти объекты нельзя назвать
"замороженными".
Приведу пример, не называя адреса - в дом необходимо вложить 48 млн.
рублей. Как только вложим деньги, он сразу "разморозится".
"Замороженный" он? Нет. Таких долгостроев, как в 2006-2007 годах,
строительство которых началось 20-30 лет назад, у нас уже нет.
Повторюсь, есть дома, строительство которых приостановлено. Как только
финансовая проблема будет решена, они будут достроены. Нарушены сроки?
Конечно, нарушены. Но нарушены не по вине строителей, а из-за отсутствия
средств на завершение строительства.
Дольщики взяли на себя строительные риски, хотя их должны взять на
себя банки. Застройщик не сможет гарантировать, что все квартиры выкупят
на стадии долевого строительства. А у банка есть финансовый ресурс, он
довел бы эту стройку до конца, поскольку лучше иметь завершенный объект,
чем построенный на половину.
–А когда стоит ожидать такого "оживления", когда организации начнут
закладывать новые объекты?
– Мне кажется, что сегодня выживут те организации, которые обладают
финансовым ресурсом. Понятно, что застройщики берут на себя не свои
функции, а функции банков, но именно эти застройщики останутся на рынке.
Те, кто не обладает финансовыми ресурсами, соответственно, уйдут с
этого рынка. Дольщики, они же, по сути, соинвесторы, которые хотели
вложить рубль, а через два года получить 1 рубль 50 копеек, ушли с этого
рынка. Таких "игроков", не нуждающихся в жилье, у нас было процентов
80. Остались только те, кто приобретает жилье для себя.
Пора принимать решение на федеральном уровне, и в случае, когда нет
полностью средств на строительство, не нужно вовлекать дольщиков. При
выдаче разрешительной документации надо потребовать от застройщика
документы, заверяющие, что у него есть средства, что бы полностью
построить дом, или гарантию банка финансировать этот строительный
проект. Простой гражданин вряд ли сможет проверить подобную
документацию. Во всех странах мира жильем можно торговать только тогда,
когда оно достроено. Россия – единственная в мире страна, где продают
недостроенное жилье. Мы наступили на эти грабли и получили то, что
получили.
– Насколько кризис ударил по смежным предприятиям – по тем, кто
выпускает, например, строительные материалы? Будут ли открываться новые?
– Появление новых предприятий сейчас достаточно проблематично,
поскольку даже уже существующие не всегда находят сбыт. Отмечается
снижение объемов выпуска основных строительных материалов. Сокращение
объемов в производстве составило около 30% к аналогичному периоду
прошлого года. Основной причиной сокращения выпуска основных
строительных материалов является снижение объемов строительства и,
соответственно, спроса со стороны строительных организаций.
Те производства, которые недавно открылись, работают по новым
технологиям, у них есть возможность демпинговать и как-то выживать. Хотя
им тоже трудно.
– То есть, они с запасом прочности были созданы?
– Конечно. И потом, пиковую потребность нельзя принимать за
константу, рассчитывать, что так будет всегда - нельзя. Например, Вы
бежите стометровку, время показываете неплохое. А заставь вас целый день
так бегать! Извините меня, но боюсь, примерно через неделю итог будет
плачевный. Так же и с экономикой.
– Было много планов по созданию совместного с Кировской областью
предприятия по производству цемента. Какова сейчас ситуация с этим
проектом?
– Об отказе от проекта речь не идет. Сейчас идет рабочий процесс
оформления документации. Земля уже оформлена, теперь надо получить
лицензию на разработку карьера. Потом начнется проектная стадия.
Надеюсь, что к тому моменту, когда надо будет выпустить первую тонну
цемента, кризис закончится. Сейчас ведется работа по организации
аукциона по недропользованию. Как видите, говорить, что проект
застопорился, нельзя. Если образно говорить, то мы бежим, но не все
барьеры пока можем перескочить.
– Похожая ситуация с тем, что для строительства кирпичного завода не
могут организовать разрешение на разработку глиняного карьера?
– Вопрос с месторождением глины решается на областном уровне, хоть и
сложно, но процесс идет. А производство цемента - это федеральный
уровень. Повторю, что отказываться от реализации проекта мы не
собираемся, цементный завод нужен.
– Как складывается ситуация с жилищным строительством в 2009 году?
– Мы остались на позициях 2008 года и планируем ввести в эксплуатацию
в текущем году 1,4 млн. кв. метров. Еще до кризиса был сделан серьезный
"задел", заложено достаточно много многоквартирный жилых домов. В 2009
году мы планировали построить до 2 млн. кв. метров, но увы…. Судя по
всему, 2010 год будет хуже. Считать и планировать надо теперь
по-другому. Мы не знаем, когда начнется зона деловой активности. Цены на
жилье опустились до себестоимости, дешевле уже не будет.
Некоторые застройщики переходят на строительство малоэтажного жилья. В
этом случае человек оценивает свои ресурсы и рассчитывает сам на себя,
он не связан с остальными дольщиками. Жилье достаточно дорогой продукт.
Цены 1 квадратного метра при строительстве многоквартирного дома или
индивидуального примерно сопоставимы. Покупатели жилья сейчас чаще всего
принимают решение приобретать квартиру уже в готовом многоквартирном
доме или начать строить индивидуальный. Это ответ на проявление кризиса.
– В связи с этой перестройкой доля малоэтажного строительства будет
увеличиваться?
– Конечно, будет. Но здесь возникают другие проблемы, которые должно
решать правительство, и в первую очередь это связано с коммуникациями.
Земли много, но без коммуникаций, электроснабжения, дорог жить нельзя. И
это вопрос серьезный, решение которого предполагает финансирование.
Из-за кризиса областной бюджет меньше, следовательно – меньше
возможностей областного правительства для решения этих проблем.
Есть примеры, когда решение этих проблем может взять на себя
застройщик, не дожидаясь помощи от властей. У нас достаточно серьезно
развито Афонино, Кстово, Богородское направление. Нужна там помощь
власти? Не нужна. Там проблемы с инфраструктурой решены, можно купить
земельный участок и строить.
– Удастся ли ввести 1 млн. кв. метров жилья в 2010 году?
– Думаю да, но я бы не стал спешить с прогнозами.
– Катастрофического спада не будет?
– Того задела, который был сделан в 2008 году, несмотря на то, что он
был использован в 2009 году, хватит и на 2010 год. Ажиотажного спроса
на жилье не будет, рынок жилья будет пополняться.
– То есть жилье лучше всего купить сейчас?
– Да, сейчас самое оптимальное время. Цены на жилье близки к
себестоимости. Главное, как я уже говорил, купить у того застройщика,
который достроит. А если есть возможность, то лучше всего покупать
готовое жилье.
– Суд принял решение о сносе шести этажей строящегося здания на ул.
Керченская, но там же рядом уже построенное здание есть, там тоже этажи
будут сносить?
–Разрешения на строительство этого здания были выданы до принятия
постановления правительства Нижегородской области, регламентирующего
зоны охраны территории памятника истории и культуры федерального
значения – собора Александра Невского, а также градостроительных
регламентов в данной зоне. Поскольку закон не имеет обратной силы, мы не
имеем права заставить снести верхние этажи. Но в будущем, если
собственник решит сделать реконструкцию, то необходимо будет пройти
согласование. Но это здание, хотя и превышает этажность, не закрывает
вид на визитную карточку города – собор Александра Невского.
– Давно не слышно о проекте "Борская пойма" – "Globe Town". От идеи
реализации проекта отказались?
– Шаги делаются, но не такие большие, как мы планировали. В 2007 году
обстановка была другая. Для реализации этого проекта необходимы очень
большие первоначальные вложения. Поэтому было решено пойти по другому
пути. Сейчас проводятся геологические изыскания. Чтобы освоить Борскую
пойму, надо понять, как будет строиться транспортная развязка с мостом в
Подновье. Цена вопроса – 50 млрд. рублей. Эта дорога нужна в любом
случае. От проекта мы не отказываемся. Если мы его не сделаем, сделают
другие. Это закон развития, от него никуда не деться.
– Вы являетесь куратором строительства университетского публичного
музея науки. Как продвигается реализация проекта?
– Медленно. Инициатива должна исходить снизу. Я не музейный работник и
не очень понимаю, как этот проект должен выглядеть. Одно дело
построить, второе – сформировать техническое задание, а со стороны
музейщиков инициативы нет. Правительство готово помочь. Это дело нужное,
технический музей уникален, в России их немного.
– В начале года градостроительный совет одобрил концепцию подземной
застройки площади Минина и Пожарского, площади Горького, Большой
Покровской. Как продвигается реализация этих проектов?
– Ответ на этот вопрос похож на ответ про "Борскую пойму" - не будет
сегодня, значит, будет завтра. Хотя проект застройки пл. Горького,
одобренный на Градостроительном cовете, сейчас находится в стадии
детального проектирования. Достаточно появиться станции метро
"Горьковская", и эти проекты станут на порядок интереснее. Не стоит
распылять средства бюджета на строительство подземного паркинга. Наша
задача – построить метро. А паркинг – ответ бизнеса. Мы должны создавать
условия для развития бизнеса, а не заниматься им.
– Больше года назад в Кремле состоялась церемония закладки первого
камня в строительство разрушенной части кремлевской стены. Но
строительство остановлено…
– Я думаю, что к 400-летию со дня освобождения Москвы от
польско-литовских интервентов строительство кремлевской стены будут
завершено обязательно. В настоящий момент идет переформирование группы
технических заказчиков, курировать вопрос будет министерство
строительства Нижегородской области. Надеюсь, что в 2010 году процесс
сдвинется с места. Сейчас надо отвечать на другие вопросы. Это как в
жизни - сначала надо всех накормить, потом всех одеть, а потом решать
вопрос: покупать велосипед или нет. Так и здесь: мы должны выполнить все
социальные обязательства, а потом решать вопрос со строительством
разрушенной стены. Жили же столько лет без стены, давайте еще немного
потерпим. Если будет стоять вопрос – зарплата бюджетников или стена, то,
конечно, бюджетники в приоритете.
– Как в 2010 году будет осуществляться строительство Южного обхода
Нижнего Новгорода?
– Нужно понять, сколько нам будет выделено на строительство Южного
обхода из федерального бюджета. Пока никто не отказал, но и строки в
бюджете нет. Технически мы готовы построить его в 2010 году, но думаю,
что из-за проблем с финансированием ввод в эксплуатацию состоится не
раньше 2011 года. На завершение строительства необходимо около пяти
млрд. рублей, вряд ли нам выделят их в 2010 году.
– В бюджет 2010 года средства на достройку дома правительства еще не
закладывали?
– Нет. Не закладывали. Про развитие надо думать тогда, когда человек
хотя бы накормлен. Сначала надо решить обязательные проблемы, которые за
нас никто не решит. При улучшении финансовой ситуации данный вопрос
будет рассматриваться, ровно как и остальные объекты социальной сферы.
|
